DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 가계대출의 연간 원리금(원금+이자) 상환액 비율입니다. 신용대출·주택담보대출·기타대출 등 개인이 가진 여러 대출을 전부 합쳐서 상환 부담을 판단하는 규제 지표입니다.

DSR = 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

DSR 40%는 어떤 의미인가요?

은행권에서 DSR 40%가 적용된다는 것은, 연소득의 40%를 넘는 연간 원리금이 나오는 대출은 원칙적으로 취급하지 않는다는 뜻입니다. 제2금융권(저축은행·상호금융·보험· 카드·캐피탈 등)은 50%로 은행권보다 다소 완화된 기준을 적용합니다. 이 비율은 2018~2019년 도입 이후 큰 틀이 유지되고 있으며, 2025~2026년 가계부채 대책에서도 40%/50% 자체는 바뀌지 않았습니다(강화된 것은 스트레스 금리·규제지역 절대한도 같은 부가 조치입니다).

DSR과 LTV의 차이

LTV는 담보가치(주택가격) 대비 대출금액의 비율을 보고, DSR은 소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율을 봅니다. 집값이 비싸도 소득이 낮으면 DSR 기준에 걸려 LTV 한도만큼 대출받지 못할 수 있고, 반대로 소득이 높아도 담보가치가 낮으면 LTV 기준에 걸릴 수 있습니다. 실제 대출 조건은 두 기준(과 기타 정책상 한도) 중 더 낮은 금액에 맞춰 정해집니다. LTV 계산기에서 담보가치 기준 한도를 함께 확인해보세요.

스트레스 DSR이란?

변동금리·혼합형·주기형 대출은 앞으로 금리가 오르면 상환 부담도 함께 커질 수 있습니다. 스트레스 DSR은 이런 위험을 미리 반영하기 위해, 신규 대출을 심사할 때 실제 금리에 '스트레스 금리'라는 가상의 가산금리를 더해 DSR을 다시 계산하는 제도입니다. 2025.7.1 3단계 시행방안 이후 수도권·규제지역은 최대 3.0%p, 지방은 유예 조치로 0.75%p 수준의 실효 가산금리가 적용되고 있습니다(정확한 수치는 계산기 결과와 하단 '계산 기준 및 공식 출처'를 참고하세요).

혼합형과 주기형은 어떻게 다른가요?

둘 다 처음부터 끝까지 변동금리인 것도, 만기 내내 고정금리인 것도 아니라는 점은 같지만 구조가 다릅니다.

• 혼합형: 처음 일정 기간(예: 5년)만 고정금리를 적용하고, 그 이후에는 변동금리로 바뀌는 상품입니다. 고정기간이 전체 만기에서 차지하는 비율이 길수록 스트레스 금리 적용비율이 낮아집니다.
• 주기형: 일정 주기(예: 5년)마다 금리를 다시 정하는 상품입니다. 혼합형과 달리 전체 만기 대비 비율이 아니라 주기 자체의 길이를 기준으로 스트레스 금리 적용비율이 정해지며, 같은 기간이라도 혼합형보다 낮은 적용비율을 씁니다(재산정 주기가 있어 금리 변동 위험이 상대적으로 작다고 보기 때문입니다).

수도권·규제지역과 지방도 이 적용비율표 자체가 다릅니다. 지방(비수도권)은 스트레스 DSR 3단계 유예가 유지되는 동안 혼합형·주기형 모두 수도권보다 완화된(낮은) 적용비율을 씁니다.

스트레스 금리가 실제 이자에 붙나요?

붙지 않습니다. 스트레스 금리는 대출 한도를 계산할 때만 가상으로 쓰는 값이며, 실제로 매달 내는 이자는 대출 계약서의 약정금리 그대로 적용됩니다. 스트레스 DSR이 일반 DSR보다 높게 나오는 것은 '더 나쁜 상황을 가정했을 때도 상환할 수 있는지'를 미리 점검하는 것일 뿐, 실제 이자 부담이 늘어난다는 뜻이 아닙니다.

기존 대출이 있으면 DSR이 어떻게 달라지나요?

기존 대출의 연간 원리금은 그대로 DSR 분자에 더해집니다. 신규 대출을 새로 심사할 때 연소득 × 규제비율에서 기존 대출의 연간 원리금을 뺀 나머지만큼만 신규 대출용 여력으로 쓸 수 있습니다. 기존 대출이 많을수록 신규 대출 한도는 줄어듭니다. 다만 이미 실행된 기존 대출은 스트레스 금리로 다시 계산하지 않고, 실제 약정금리를 그대로 사용합니다.

신용대출도 DSR에 포함되나요?

네, 포함됩니다. 다만 신용대출은 주택담보대출과 산정 방식이 다릅니다. 분할상환은 실제 약정만기를 쓰되 최대 10년까지만 인정하고, 마이너스통장 같은 일시상환은 실제 만기와 무관하게 5년 원금균등분할로 상환하는 것으로 의제해 계산합니다. 그래서 만기가 긴 신용대출도 실제보다 짧은 만기로 계산되어 연간 상환액이 크게 잡히는 경우가 많습니다. 또한 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 적용됩니다.

DSR 한도만큼 실제로 대출받을 수 있나요?

아닙니다. 이 계산기가 보여주는 'DSR 기준 신규대출 추정액'은 상환능력 관점의 참고용 금액입니다. 실제 대출 조건은 LTV 기준 한도, 담보평가액, 금융회사 자체 심사 기준, 정책대출 요건 등을 모두 함께 반영해 정해지며, 이 중 가장 낮은 금액이 실제 한도에 가깝습니다.

계산 예시

위 예시는 계산기와 동일한 계산 함수를 실제로 호출한 결과이며, 임의로 적어넣은 값이 아닙니다.

이 계산기에서 지원하지 않는 대출

아래 대출 종류는 공식 자료에서 DSR 산정 방식을 명확히 확인하지 못했거나, 별도 기준이 적용되어 잘못된 값을 계산하지 않도록 v1 지원 범위에서 제외했습니다.

• 전세자금대출 — 정책 목적 전세대출(버팀목전세자금 등)은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외되는 것으로 확인되나, 은행 자체 전세대출의 DSR 포함 여부는 최근 정책 변화가 있고 자료마다 설명이 엇갈려 v1에서는 지원 대상에서 제외했습니다.
• 중도금대출·이주비대출 — 분양 단계의 특수한 대출로, 입주 시 주택담보대출로 전환되는 등 산정 방식이 복잡해 제외했습니다.
• 정책서민금융(햇살론·새희망홀씨 등) — 일반 DSR 규제와 별도의 서민금융 상품 기준이 적용되어 제외했습니다.
• 예적금담보대출 — 본인 예적금을 담보로 하는 대출로, 상환능력 심사 목적의 DSR 규제 취지와 달라 통상 제외 또는 완화 적용되는 것으로 확인되어 제외했습니다.
• 보험계약대출 — 본인 보험 해지환급금 범위 내 대출로 통상 DSR 산정에서 제외되는 것으로 확인되어 제외했습니다.
• 300만원 이하 소액 신용대출 — 소액 대출은 DSR 산정 대상에서 제외되는 것으로 확인되어 이 계산기의 신용대출 입력 대상에서 제외했습니다.
• 학자금대출 — 소득연계 상환 등 특수한 상환 구조로 일반 DSR 산정 방식과 달라 v1에서는 제외했습니다.
• 주택담보대출·기타대출의 만기일시상환 — 신용대출과 달리 주담대·기타대출의 만기일시상환에 대한 DSR 산정만기 의제 규칙을 공식 자료에서 명확히 확인하지 못해, 잘못된 값을 계산하지 않도록 v1 지원 대상에서 제외했습니다. 원리금균등·원금균등 상환방식만 지원합니다.

관련 도구

담보가치 기준 대출 한도가 궁금하다면 LTV 계산기를, 세금·중개보수까지 포함한 전체 구매비용이 궁금하다면 주택 구매 총비용 계산기를, 취득세만 따로 확인하고 싶다면 취득세 계산기를 함께 사용해보세요. 실제 월 상환액과 상환 스케줄이 궁금하다면 주택담보대출 원리금 계산기도 확인해보세요. LTV까지 포함한 종합 결과가 궁금하다면 대출 가능금액 계산기를 이용해보세요.

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