LTV란?

LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 주택 등 담보가치 대비 주택담보대출금액의 비율입니다. 은행 등 금융회사가 담보로 잡은 주택 가치의 일정 비율까지만 대출해주는 기준으로 사용합니다.

LTV = 주택담보대출금액 ÷ 담보가치 × 100

LTV 계산 방법

주택가격에 적용 LTV 비율을 곱하면 LTV 기준 산출금액이 나옵니다. 예를 들어 주택가격이 5억원이고 LTV가 70%라면 LTV 기준 금액은 3억5천만원입니다. 다만 이것은 '3억5천만원을 실제로 대출받을 수 있다'는 뜻이 아니라, LTV 기준 한도일 뿐입니다.

규제지역과 비규제지역은 왜 다른가요?

정부는 특정 지역의 주택 가격이 단기간에 급등하는 등 시장 과열 우려가 있을 때 해당 지역을 규제지역(투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역)으로 지정합니다. 규제지역은 기본 LTV 자체가 낮게(40%) 적용됩니다. 다만 2025년 6월 이후에는 규제지역으로 지정되지 않은 수도권(서울·인천·경기)도 생애최초 우대비율, 다주택자 제한, 절대금액 상한, 전입의무 등 상당수 조치를 규제지역과 동일하게 적용받습니다. 이 계산기가 '수도권 비규제지역'을 별도 구분으로 두는 이유입니다.

생애최초 주택 구입자의 LTV

생애최초 주택 구입자는 일반 기준보다 높은 LTV를 적용받습니다. 다만 2025년 6월 이후 수도권·규제지역의 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 강화되었고, 6개월 이내 전입 의무도 함께 부과됩니다. 수도권이라면 규제지역으로 지정되지 않았더라도 70%가 적용되며, 80%가 아닙니다. 지방 비규제지역만 기존 수준(80%)이 유지되고 있습니다. 실제 자격은 본인·배우자의 주택 소유 이력 등에 따라 달라지므로, 이 계산기는 '요건을 충족한다고 가정'한 값으로만 안내합니다.

다주택자의 LTV

2025년 6월 이후 수도권(규제지역 포함)에서는 2주택 이상 보유자와, 기존 주택을 처분하지 않는 1주택자의 신규 주택구입 목적 주택담보대출이 사실상 금지됩니다(LTV 0%). 규제지역으로 지정되지 않은 수도권도 마찬가지로 제한 대상입니다. 다만 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분하기로 약정하면(처분조건부 1주택자) 무주택자와 동일한 기준을 적용받습니다. 지방 비규제지역의 미처분 1주택·다주택자 기준은 공식 자료에서 명시적으로 확인되지 않아 이 계산기는 일반 기준을 적용하며, 정확한 한도는 금융회사에 문의해야 합니다. 정책 예외나 경과규정까지 정확히 판정하기는 어려워, 이 계산기는 일반적인 신규 주택구입 목적 주담대 기준만 다룹니다.

LTV 한도만큼 무조건 대출받을 수 있나요?

아닙니다. LTV는 여러 대출 규제 중 하나일 뿐입니다. 소득 대비 상환 능력을 보는 DSR(총부채원리금상환비율) 심사, 은행 자체 심사, 담보평가액, 기존 대출 현황 등이 모두 실제 대출 가능금액에 영향을 줍니다. LTV 기준 금액은 최대 상한선이지, 확정된 대출액이 아닙니다.

집을 사려면 자기자금이 얼마나 필요한가요?

이 계산기가 보여주는 자기자금은 '주택가격 − LTV·정책 기준 금액'만 반영한 값입니다. 실제로는 여기에 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 부동산 중개보수, 법무·등기 비용, 이사·인테리어 비용까지 더 필요합니다. 전체 비용이 궁금하다면 주택 구매 총비용 계산기를 함께 확인하세요.

현재 LTV 기준표

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대출 외 초기비용까지 포함한 전체 금액이 궁금하다면 주택 구매 총비용 계산기를, 세금과 중개보수를 각각 확인하고 싶다면 주택 취득세 계산기와 부동산 중개보수 계산기를 함께 사용해보세요. 소득 대비 상환능력 기준이 궁금하다면 DSR 계산기도, 실제 월 상환액이 궁금하다면 주택담보대출 원리금 계산기도 확인해보세요. DSR과 함께 한 번에 확인하고 싶다면 대출 가능금액 계산기를 이용해보세요.

자주 묻는 질문